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Différentes natures juridiques des biens immobiliers au Maroc

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Différentes natures juridiques des biens immobiliers au Maroc

Au Maroc, certains biens sont encore régis par les normes du droit traditionnel, nécessitant des procédures particulières pour les soumettre au nouveau régime, garant de la propriété privée, il est fortement conseillé aux futurs acquéreurs de se renseigner sur la nature juridique du bien qu’ils souhaitent acquérir.

Voici les différents types de biens présents au Maroc :

1 – Le bien dit  »Guiche » :

Un bien  »Guiche » appartient à l’Etat.  Par conséquence on ne peut devenir propriétaire d’un bien  »Guiche ». Il est par contre possible, par le biais d’une location de bénéficier d’un droit de jouissance d’un bien  »Guiche ».

2 – Le bien dit  »Melkia » :

La « Melkia » est une ancienne forme de titre de propriété, document adulaire, (réalisé par un adul) il est régi par les règles traditionnelles du droit Musulman. Il est valable juridiquement mais souvent imprécis soit dans la désignation du bien, la situation, la superficie, les limites du bien et surtout le nombre et la qualité des ayants droit.

Un bien dit « Melkia » n’est pas titré. Il peut être acquis par un investisseur étranger, restant à lui de le faire enregistrer à la conservation foncière.

3 – Le bien dit en « Réquisition :

Les frais de notaire sont les mêmes que le bien soit titré ou en cours de titrage c’est-à -dire en réquisition d’immatriculation.

Le bien dit en réquisition est un bien en cours de titrage qui fait l’objet d’une immatriculation foncière auprès de la Conservation Foncière.

Un numéro de réquisition est attribué à un bien après quelques semaines dès que son propriétaire  en fait la demande auprès de la Conservation Foncière. Dès le numéro attribué par la Conservation Foncière, le notaire peut l’utiliser pour la réalisation des actes.

Attention le processus obtention du titre foncier  est long de 2 à 4 ans et surtout dans la première période il n’y aucune garantie réelle quant à l’issue de la procédure d’autant qu’il existe un moyen légal qui permet à tout individu de faire valoir ses droit sur la propriété. On appelle cela une « opposition ». Une fois le bornage par le cadastre effectué les risques d’opposition sont faibles voire nuls. Le Bornage faisant l’objet d’une publication, toute personne souhaitant faire opposition doit se présenter a cette date.

4 – Le bien titré ou le titre foncier :

Les biens titrés sont des biens clairement définis et inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière. Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire : il est définitif et inattaquable. Ce titre foncier est régi par le dahir du 12 aout 1913.

 5 – Les terrains agricoles :

Il est impossible pour un étranger d’acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faut modifier la nature juridique du terrain et donc obtenir sa vocation non agricole (VNA).

Pour cela, il faut demander au Centre Régional d’Investissement (CRI)  une « attestation de  vocation non agricole ».

Cette attestation est exigée pour tout terrain situé à l’extérieur du périmètre urbain acquis par une personne physique étrangère, une société par actions (SA) ou une SARL dont le capital est détenu en totalité ou en partie par des personnes étrangères.

 

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